โควิด-19 มีผลกระทบต่อธุรกิจทุกประเภทรวมไปถึงชีวิตความเป็นอยู่ การใช้ชีวิตของคนทั้งโลก นอกจากจะออกจากบ้านไปทำงานหรือใช้ชีวิตแบบปกติไม่ได้แล้ว ยังมีปัญหาต่อการเดินทางท่องเที่ยวด้วย ดังนั้น ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวทุกประเภทในประเทศไทยได้รับผลกระทบแบบเลี่ยงไม่ได้ ตั้งแต่ธุรกิจสายการบิน ไปจนถึงธุรกิจโรงแรมที่พักประเภทต่างๆ นอกจากนี้ การเดินทางข้ามประเทศเป็นเรื่องที่โดนจำกัดหรือจำเป็นต้องลดน้อยลงยังมีผลต่อการเดินทางไปทำงานต่างประเทศของคนจำนวนไม่น้อย ดังนั้น ที่พักระยะยาวที่เคยเป็นที่พักของชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทย เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน เพราะที่พักประเภทนี้มีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทย
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอ์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ที่พักแบบรายวัน แบบโรงแรม รวมไปถึงรายเดือนแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอพาร์ตเมนต์ ซึ่งยังสามารถนับรวมคอนโดมิเนียมเช่าเข้าไปในกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ต้นปี พ.ศ.2563 การที่ชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศลดน้อยลงมากมายจนแทบไม่มีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาเลยในปี พ.ศ.2563 และอาจจะมีจำนวนชาวต่างชาติมากขึ้นในปี พ.ศ.2564 แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดโรงแรมที่พักให้กลับมาดำเนินธุรกิจได้แบบปกติ รวมไปถึงการที่คนไทยเองลดการท่องเที่ยวภายในประเทศลงเพื่อหลีกเลี่ยงการแพร่กระจายเชื้อไวรัส และเพื่อป้องกันการติดเชื้อ ธุรกิจโรงแรมที่พักในประเทศไทยจึงจำเป็นต้องปิดกิจการชั่วคราวเพื่อลดค่าใช้จ่าย
อีกทั้งจำเป็นต้องเร่งเจรจากับธนาคารหรือนายทุน ผู้ถือหุ้นเพื่อให้ผ่านสถานการณ์ที่เลวร้ายไปให้ได้ โรงแรมที่พักที่เปิดให้บริการมานานก็อาจจะปิดกิจการชั่วคราวไปก่อน แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการไม่นานก็อาจจะปิดกิจการแบบถาวรไปเลย เพราะปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้สิน หลายโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เปลี่ยนมารับลูกค้าที่เดินทางมาจากต่างประเทศและต้องกักตัวตามข้อบังคับของ ศบค. เพื่อให้มีรายได้เข้ามาหมุนเวียนภายในบริษัทแต่ก็ไม่สามารถทดแทนรายได้จากลูกค้าในภาวะปกติได้
การบอกขายกิจการ หรือบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จึงมีให้เห็นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2563 มีโครงการรูปแบบนี้ออกสู่ตลาดมากพอสมควร แต่มีการปิดการขายหรือซื้อขายกันในตลาดแบบเปิดเผยไม่มากนัก หลายโครงการไม่ได้บอกขายแบบที่เป็นข่าว แต่อาจจะมีนายทุนอยากได้จึงมีข่าวออกมาเพื่อเป็นการโยนหินถามทาง แต่โครงการที่มีการบอกขายกันจริงจังก็มี ส่วนใหญ่เป็นโครงการในเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่รับนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นหลัก
ส่วนในกรุงเทพมหานครอาจจะมีบ้าง แต่ยังน้อยกว่าเมืองท่องเที่ยวต่างจังหวัด นายทุนที่ต้องการซื้อโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีทั้งที่เป็นคนไทยหรือบริษัทไทย และนายทุนต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่ต้องการซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมิน ซึ่งช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด การเจรจาซื้อขายในช่วงเวลานี้อาจจะไม่ได้พิจารณาที่ผลประกอบการเป็นหลัก แต่พิจารณาที่มูลค่าของอาคารและที่ดิน โครงการที่อยู่ในทำเลดีๆ หาที่ดินทดแทนไม่ได้จึงเป็นที่สนใจของนายทุนมากเป็นพิเศษ เช่น ติดชายทะเล ติดแม่น้ำ อยู่ใน CBD ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น
สุรเชษฐ กองชีพ
สุรเชษฐ กองชีพ
การที่นายทุนทั้งไทยและต่างชาติสนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เพราะมองว่ายังสามารถสร้างรายได้และผลตอบแทนได้ในอนาคต แต่ในภาวะแบบนี้เป็นภาวะที่เหมาะสมที่สุดที่สามารถเจรจาต่อรองกับเจ้าของโครงการได้แบบเต็มที่เพราะหลังจากนี้ไปอาจจะยากขึ้น เนื่องสถานการณ์โควิด-19 เริ่มมีทิศทางที่ไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลแล้ว รวมไปถึงการเดินทางระหว่างประเทศกลับมาเกือบเป็นปกติแล้ว ถ้าเลยจากปีพ .ศ.2564 ไปแล้วอาจจะซื้อขายได้ยากขึ้น ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายหลายรายก็มองหาซื้อโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เช่นกัน
ทั้งนี้ สาเหตุที่กลุ่มทุนต่างๆ สนใจซื้อโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เนื่องจากต้องการรายได้ประจำที่เข้ามาเสริมรายได้ของบริษัทอย่างต่อเนื่องสม่ำเสมอเพื่อชดเชยกับรายได้จากการขายที่อาจจะไม่แน่นอนผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงปัจจัยต่างๆ อีกทั้งโครงการโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มูลค่ารวมของโครงการยังมีโอกาสเพิ่มขึ้นได้จากปัจจุบันอีกด้วยจากการที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น และจากการที่ผลประกอบการกลับมาดีขึ้นอีกครั้งเมื่อผ่านช่วงเวลานี้ไป การซื้อขายในช่วงที่เกิดวิกฤตแบบนี้เท่ากับได้กำไรทันทีเมื่อเวลาผ่านไป และเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมยังสามารถขายเข้ากองรีท (REITs) เพื่อนำเงินที่ลงทุนไปกลับมาส่วนหนึ่งได้อีกด้วย
ตลาดซื้อขายโรงแรมคึกคัก
นายจักรกริช จักรพันธุ์ ณ อยุธยา รองกรรมการผู้จัดการภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า ตลาดซื้อขายโรงแรมเพื่อลงทุนในประเทศไทยเริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยตลาดในปี พ.ศ.2564 นี้ กลับมาขยายตัวกลับไปแตะที่ระดับก่อนเกิดวิกฤติการณ์โควิด คาดว่าปีนี้มูลค่าการซื้อขายโรงแรมจะแตะระดับ 12,000 ล้านบาท หากการซื้อขายโรงแรมที่อยู่ระหว่างการเจรจาซึ่งมีมูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาทสามารถดำเนินการจนเสร็จทันสิ้นปี ตามที่ผู้ซื้อผู้ขายกำหนดไว้ ซึ่งจะทำให้มูลค่าการลงทุนซื้อขายของทั้งปี พ.ศ.2564 นี้จะสูงกว่าค่าเฉลี่ยสำหรับช่วง 10 ปีระหว่างปี 2552-2562 ที่มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยปีละ 10,000 ล้านบาท
“การลงทุนซื้อขายโรงแรมที่ปรับตัวสูงขึ้นมากในปีนี้มีสาเหตุมาจากการที่มีโรงแรมคุณภาพเหมาะสำหรับการลงทุนเสนอขายเพิ่มขึ้น ในขณะที่ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายคาดหวังขยับเข้าใกล้กันมากกว่าเดิม เฉพาะในส่วนของการซื้อขายโรงแรมที่เจแอลแอล เป็นตัวแทนในปีนี้และสามารถปิดการขายได้ คือ ซิทาดีนส์สุขุมวิท 23 บางกอก ขนาด 138 ห้อง นอกจากนี้ ยังอยู่ระหว่าการเป็นตัวแทนการลงทุนซื้อขายโรงแรมอีกกว่า 10 รายการ รวมมูลค่า 17,000 ล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวมี 2 รายการที่คาดว่าจะดำเนินแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้”
น ส.พิมพ์พะงาย มจินดา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า สถานการณ์โควิดที่ยืดเยื้อทำให้มีเจ้าของโรงแรมจำนวนมากจำเป็นต้องตัดขายโรงแรมบางส่วน ไม่ว่าจะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการโรงแรมต่างเลือก 1-2 โรงแรมในพอร์ตของตนนำออกมาเสนอขาย เพื่อให้ได้เม็ดเงินเข้ามาเสริมสภาพคล่อง ในขณะที่ฝั่งนักลงทุนซื้อเริ่มมองเห็นแนวโน้มเชิงบวกในภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรม และมีความเข้าใจมากขึ้นเกี่ยวกับราคาเสนอขายที่ไม่ได้ปรับลดลงเท่ากันทั้งตลาด
ทั้งนี้ เจแอลแอลยังพบด้วยว่า โรงแรมระดับห้าดาว แทบไม่มีการปรับลดราคาเสนอขายลงเลยเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ยากจะสร้างใหม่ขึ้นมาได้ใหม่ ประกอบกับเจ้าของโรงแรมในกลุ่มนี้ยังคงมีสถานการณ์ทางการเงินที่ค่อนข้างเข้มแข็ง ราคาเสนอขายโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่มีคุณภาพเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุนค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่าโรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยวตากอากาศ ในขณะที่โรงแรมในหัวเมืองชั้นรอง โดยเฉพาะโรงแรมระดับกลางๆ มีราคาเสนอขายปรับลดลงมากกว่า
ขณะที่ในฝั่งผู้ซื้อหากพิจารณาจากจำนวนรายการซื้อขายที่เกิดขึ้นในปีนี้ จะพบว่ากว่า 90% เป็นการซื้อโดยนักลงทุนไทย ทั้งประเภทบุคคลระดับคหบดี และบริษัทที่มีสถานภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งและนักลงทุนจากต่างประเทศประเภทกองทุนนอกตลาด (private equity fund) ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้มีทั้งที่ต้องการซื้อโรงแรมเข้ามาอยู่ในพอร์ตการลงทุนของตน และที่ต้องการขยายจำนวนโรงแรมในพอร์ตการลงทุนเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากมูลค่าโรงแรมที่ปิดการขายและโรงแรมที่กำลังจะปิดการขายในปีนี้ จะพบว่ากว่า 62% ของมูลค่าการซื้อขายมีนักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ซื้อ
“ในแง่ของมูลค่าการลงทุนนักลงทุนต่างชาติมีบทบาทเพิ่มขึ้นมากในปีนี้ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับช่วง 10 ปีก่อนหน้าที่มีนักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ซื้อเฉลี่ยคิดเป็น 37% ของมูลค่าการซื้อทั้งหมดในแต่ละปี สะท้อนให้เห็นว่า นักลงทุนต่างชาติจะยังคงให้ความสนใจการลงทุนในตลาดโรงแรมของไทยต่อไปโดยเฉพาะหลังการผ่อนคลายการควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศ เชื่อว่าจะช่วยเอื้อให้นักลงทุนต่างชาติสามารถเข้ามาลงทุนได้มากขึ้นในปี 2565 ซึ่งจะทำให้มีการแข่งขันกันมากขึ้นในหมู่นักลงทุนที่ต้องการซื้อโรงแรมคุณภาพดีในประเทศไทย” น.ส.พิมพ์พะงา กล่าว
ด้านนายสุรเชษฐ กล่าวถึงตลาดคอนโดปล่อยเช่าว่า ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าที่ลูกค้าบางส่วนเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยหรือเข้ามาท่องเที่ยวก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน คนไทยที่งดการเดินทางไปทำงานที่สำนักงานแล้วทำงานที่บ้านแทนในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมเช่าเพราะยกเลิกสัญญาเช่า หรือต่อรองไม่จ่ายค่าเช่าเนื่องจากไม่จำเป็นต้องเช่าในช่วงที่ผ่านมาชาวต่างชาติที่เคยเป็นลูกค้าหลักก็หายไปเช่นกัน เจ้าของห้องคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่าก็เดือดร้อน เพราะมีภาระต้องจ่ายค่าผ่อนคอนโดมิเนียมจึงอาจจะลดค่าเช่าลงจากที่เคยตั้งไว้ในสถานการณ์ปกติ โดยบางรายลดลงมากกว่า 20% โดยฝั่งของผู้เช่าเองก็มีการต่อรองขอลดค่าเช่าลงด้วยเช่นกัน 20-40% ซึ่งการลดค่าเช่าลงนี้มีผลต่อภาพรวมตลาดการลงทุนในคอนโดมิเนียมระยะยาวเพราะผลตอบแทนที่เคยได้รับก่อนหน้านี้ที่มากกว่า 5% ต่อปีอาจจะลดลงเหลือต่ำกว่า 5% ต่อปี บางแห่งลดลงเหลือเพียง 3% ต่อปีเท่านั้น และมีคอนโดมิเนียมอีกมากมายที่ยังไม่สามารถหาคนเช่าได้หรือเจ้าของห้องจำเป็นต้องปล่อยห้องไว้เฉยๆ
ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดเช่าแบบรายวันและแบบรายเดือนนั้นยังคงต้องรอระยะเวลาในการฟื้นตัวอีกพอสมควร โดยปัจจัยหลักคือเรื่องของการท่องเที่ยวระหว่างประเทศที่จะเข้ามาเติมเต็มอุปทานทั้งหลายในตลาดให้กลับมาคึกคัก อีกทั้งยังต้องรอกลุ่มนักท่องเที่ยวและลูกค้าชาวจีนที่จะเข้ามาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักในตลาดโรงแรมที่พักและตลาดที่อยู่อาศัยเช่าระยะยาวในกรุงเทพมหานคร รวมไปถึงในอีกหลายเมืองท่องเที่ยวทั่วประเทศไทยตอนนี้ยังหวังพึ่งพากลุ่มลูกค้าชาวตะวันตกไม่ได้มากนักและยังต้องเฝ้าระวังเรื่องของโควิด-19 สายพันธุ์ใหม่อย่างต่อเนื่องอีกด้วย
คาดว่ากลางปี พ.ศ.2565 จึงจะเริ่มเห็นทิศทางการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยแบบเช่าตอนนี้ในเรื่องของโรงแรมที่พักยังไม่ชัดเจน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อาจจะเห็นการฟื้นตัวแค่ในบางทำเล เช่น ทองหล่อ หลังสวน เป็นต้น คอนโดมิเนียมเช่ายังไม่ค่อยเห็นการเปลี่ยนแปลงในภาพรวม แต่เห็นสัญญาณที่ดีในบางทำเล เช่น สุขุมวิท รัชดาฯ หรือทำเลไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าที่ราคาไม่สูงเกินไป เป็นต้น
อ้างอิง
https://m.mgronline.com/stockmarket
